Rekord wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej

• W 2017 roku wszystkie kraje Europy Środkowo-Wschodniej odnotowywały podobny wzrost r/r, co wpływa na równy przyrost w całym regionie
• Polska wykazała się odpornością ryzyko polityczne odnotowując prawie 9% wzrost, od około 4,6 mld euro do ponad 5 mld euro
• 2018 rok już pokazuje zysk z transakcji przesuniętych z końca 2017 r., co pozwoli osiągnąć w I kwartale 2018 r. całkowity wolumen inwestycyjny na poziomie 3 mld euro.

Z najnowszej analizy przeprowadzonej przez Dział Rynków Kapitałowych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że w 2017 roku całkowity wolumen inwestycyjny w segmencie nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wyniósł blisko 13 mld euro. Wszystkie kraje Europy Środkowo-Wschodniej odnotowały podobny wzrost i utrzymały poziom udziałów w całym regionie. Niemniej jednak pomimo ryzyka politycznego Polska odnotowała największy wzrost – o 9% r/r, czyli z poziomu 4.6 mld euro do 5 mld euro, co stanowi najlepszy wynik w ciągu ostatnich 10 lat.

Największy udział pod względem aktywności na rynku mieli inwestorzy z Ameryki Północnej, Azji i Republiki Południowej Afryki, nieco mniejszy – firmy niemieckie i austriackie. Wzmocniło się również znaczenie krajowego i regionalnego kapitału.

Zarówno globalni, jak i lokalni inwestorzy dowiedli, że doceniają fundamenty rynku w Polsce i byli aktywni we wszystkich sektorach i typach inwestycji, włączając w to również powstające segmenty nieruchomości mieszkalnych pod wynajem (zwane również jako PRS – Private Rented Sector). Na rynku dominują obecnie dwa trendy. Pierwszy jest związany z ograniczoną podażą i wysokim popytem w segmencie kluczowych inwestycji, a drugi z zmniejszonym popycie na drugo- i trzeciorzędne nieruchomości.

Całkowity wolumen inwestycyjny na rynkach EŚW wyniósł 5 mld euro w Polsce, w Czechach 3,3 mld euro, na Węgrzech 1,8 mld euro, w Rumunii 1 mld euro, Bułgarii 876 mln euro, a na Słowacji 470 mln euro. Najniższa stopa kapitalizacji została zarejestrowana w Czechach – 4,25% dla rynku handlowego, 4,6% dla rynku biurowego oraz 5,75% dla rynku magazynowego, przy jednoczesnym wysokim wolumenie transakcji.

Rynek polski wykazał odporność na wszelkie percepcje ryzyka politycznego zwiększając stopę kapitalizacji o ok. 9% – z ok. 4,6 mld euro do ponad 5 mld euro. Najwyższy wolumen inwestycyjny został odnotowany na rynku handlowym – blisko 1,9 mld euro. Niewiele mniej, ok. 1,4 mld euro, zainwestowano w ubiegłym roku w segmencie biurowym. Na rynku magazynowym wydano blisko 900 mln euro, natomiast na inwestycje hotelowe i tzw. mixed use – po ok. 850 mln euro. Stopa kapitalizacji na rynkach magazynowym i hotelowym osiągnęła kolejno 6,75% i 6,5%, a na rynkach handlowym i biurowym odpowiednio 5% i 5,25%.

Łączna wartość inwestycji na rynku Europy Środkowo-Wschodniej w 2017 (w tys. euro)

W 2017 roku hotele stały się atrakcyjnym produktem inwestycyjnym z kwotą inwestycji sięgającą 862 mln euro i ten sektor może stać się jeszcze popularniejszy wśród inwestorów.

„Ostatnie 12 miesięcy doprowadziło do podpisania w regionie Europy Środkowo-Wschodniej umów typu „power play”, włączając w to kluczowych graczy i inwestycje portfelowe, które zaowocowały rekordowym wolumenem w 2017 roku. Rosnący popyt w całym regionie prawdopodobnie doprowadzi do wzrostu inwestycji w pierwszym kwartale 2018 r. spowodowany spowolnieniem z 2017 r. – powiedział James Chapman, Partner w Dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.

PERSPEKTYWY NA 2018 r.

2018 rok zapowiada się pozytywnie dla rynku nieruchomości komercyjnych. Spodziewany jest wzrost popytu inwestycyjnego w związku z dobrą perspektywą gospodarczą, napływem nowego kapitału spoza Europy, aktywizację mniej aktywnych ostatnio klientów oraz zwiększoną koncentrację na inwestycjach alternatywnych (np. PRS, mieszkania studenckie) i hotele.

W 2018 będziemy świadkiem powrotu głównych europejskich marek zainteresowanych powierzchniami biurowymi w związku z niskimi poziomami pustostanów ograniczoną podażą w regionie. Spodziewamy się napływu większego kapitału z USA, Kanady, RPA i Europy.

Na rynku środkowo-europejskim będzie kontynuowana dalsza konsolidacja w związku z kolejnymi inwestycjami funduszy i zakupami portfelowymi. Stopy kapitalizacji będą pod presją przez silny popyt inwestycyjny i ograniczonej dostępności powierzchni, szczególnie tych najbardziej atrakcyjnych. W związku z tym, spodziewany jest dalszy wzrost czynszów netto jak również stopy kapitalizacji w segmentach biurowym i magazynowym.

W świetle wzrostu wydatków konsumenckich można dostrzec możliwość zróżnicowania stóp kapitalizacji w sektorze handlu detalicznego.

“Na początku 2018 roku, dzięki umowom podpisanym pod koniec zeszłego roku, wolumen inwestycji prawdopodobnie przekroczy poziom 3 mld euro”, powiedział James Chapman, Partner w Dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.

„Wzrost aktywności lokalnych inwestorów odnotowano w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Dotyczy to zwłaszcza Czech, gdzie w 2017 roku udział krajowego kapitału w łącznym wolumenie inwestycyjnym przekroczył 37%, przy dużym zaangażowaniu podmiotów takich jak CPI, Reico i Mint, a także rynku słowackiego dzięki inwestycjom realizowanym przez IAD. Wśród graczy aktywnie działających na Węgrzech należy wymienić firmy OTP Fund Management i Diófa Fund Management. W Polsce udział krajowego kapitału w wolumenie transakcji inwestycyjnych w stosunku do wielkości rynku jest mniejszy, ale także tutaj firmy takie jak PZN i PHU zintensyfikowały działania, koncentrując się na najbardziej atrakcyjnych nieruchomościach biurowych. Świadczy to o wzroście zaangażowania i dojrzałości lokalnego kapitału, który zaczyna teraz interesować się również rynkami zagranicznymi”, mówi Jeff Alson, Partner Międzynarodowy, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield.

Największe transakcje 2017 roku w regionie:

• Nabycie portfela magazynowego Logicor przez CIC (Cushman & Wakefield doradzał kupującemu) – największa transakcja w sektorze nieruchomości magazynowych w Polsce w 2017 roku
• Zakup centrum handlowego Magnolia we Wrocławiu przez Union Investment za ok. EUR 380 M (Cushman & Wakefield doradzał kupującemu) – największa transakcja w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce w 2017 roku
• Sprzedaż portfela retail parków Ikea (Cushman & Wakefield doradzał sprzedającemu)
• Zakup portfela centrum outletowych Fashion House przez RREEF (Cushman & Wakefield doradzał sprzedającemu)
• Zakup Galerii Słonecznej w Radomiu przez Reico, wartość ok. EUR 160 M (Cushman & Wakefield doradzał kupującemu) – druga największa nieportfelowa transakcja w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce w 2017 roku
• Przejęcie większościowego udziału w Griffin Premium Real Estate przez Globalworth
• Sprzedaż portfolio 11 nieruchomości handlowych w Czechach, Polsce, Rumunii i na Węgrzech przez CBRE Global Investors za około EUR 650 M (Cushman & Wakefield doradzał sprzedającemu)