Prognozy dla rynku nieruchomości na 2022

BiznesTuba: Jakimi wynikami firma zamknie rok 2021? Czy jesteście Państwo zadowoleni z uzyskanych rezultatów, czy cel został osiągnięty? Jak wypadł ten rok w porównaniu z wynikami odnotowanymi w poprzednich latach?

Mariola Żak: Bez wapienia można powiedzieć, że 2021 dla całej branży był rokiem wyjątkowym. Szczególnie na tle zmiennego i nieprzewidywalnego roku 2020. Wystarczy spojrzeć na najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego. Do października, bo na razie do GUSu tylko za te miesiące spłynęły dane, w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego do użytkowania oddano o 4% więcej mieszkań a ich powierzchnia była większa już o 10%. Ważny jest jednak jeszcze jeden wskaźnik. Liczba pozwoleń lub rozpoczętych budów wzrosła aż o 29,2%. To pokazuje jak dynamiczny jest dziś rynek. Jeśli zaś chodzi o nasze osiągnięcia, to przeszły one wszelkie oczekiwania. Rok 2021 zamykamy ze zrealizowanymi celami, które pierwotnie zaplanowane były na 2 lata. Miniony rok był dla nas, mówiąc najkrócej, rokiem sukcesów.

BT: Jakie plany ma firma na 2022 rok? Jakie inwestycje są przygotowywane? Czy bierzecie Państwo pod uwagę zaangażowanie się w działalność o innym charakterze niż budowa mieszkań na sprzedaż? Wejście na nowe rynki? Podjęcie nowej współpracy? Zmianę profilu oferty? Jakie są założenia strategiczne na przyszłość?

MŻ: Już dziś wiemy, że rok 2022 będzie dla nas bardzo intensywny. W lutym otwieramy Etap B1 Fabrica Ursus. W kolejnym miesiącu czyli w marcu Etap V – Miasteczko Jutrzenki. Natomiast w kwietniu zaplanowaliśmy otwarcie Etapu I Miasteczko Jutrzenki – Dzielnica Róż a zaraz po wakacjach, we wrześniu Etap I Miasteczko Jutrzenki – Dzielnica Lawendy. Pracy będzie tak dużo, że nawet się nie obejrzymy, kiedy minie rok i będziemy podsumowywać już 2022. Z kolei, jako grupa Aurec działamy na wielu płaszczyznach biznesu a każda ze spółek ma wyznaczone zadania. Aurec Home działa, jako deweloper i nie zmienia strategii. Jesteśmy jednak firmą, która bardzo uważnie obserwuje rynek i stara się kreować trendy w budownictwie a nie tylko za nimi podążać. Dowodem jest to jak projektujemy nasze osiedla i co dajemy mieszkańcom poza samymi lokalami. Chodzi chociażby o specjalne strefy Aurec Active czy OZE, które instalujemy dla mieszkańców już w trakcie budowy.

BT: Jakie główne trendy, które obserwowaliśmy w 2021 roku będą miały największy wpływ na kształtowanie się rynku w przyszłym roku? Które z nich znajdą kontynuację i w największym stopniu będą rzutować na rozwój sektora mieszkaniowego? Jakie macie Państwo przewidywania, co do nadchodzącego 2022 roku? Czy widzicie zagrożenia, które mogą spowodować załamanie się koniunktury?

MŻ: Proponuję spojrzeć na rynek w szerszym kontekście i na początek wybiec w nieco przyszłość. Według najnowszych danych Eurostatu średnio mieszkaniec Europy dysponuje 40mkw. Polak zaledwie 29mkw, chociaż to i tak o 1/3 więcej niż w roku 2002. Duńczycy, którzy są liderami tego zestawienia mają do dyspozycji 60mkw na osobę. Polska, zatem cały czas goni średnią europejską. Rynek mieszkaniowy cały czas będzie się rozwijał. Bogacimy się, jako społeczeństwo i chcemy w mieszkaniach większych i lepszych jakościowo. To nie oznacza oczywiście tego, że rynek w przyszłym roku czy w kolejnych będzie tak rozgrzany jak w minionym. Daje jednak obraz tego, co może dziać się w przyszłości. Mieszkać lepiej znaczy dziś nie tylko mieć większe mieszkanie to także elementy ekologiczne oraz pozwalające mieszkańcom na obniżenie kosztów utrzymania – zarówno indywidualnych jak i kosztów wspólnych. Ten trend jest wyraźny. Zauważamy także wzmożone zainteresowanie inwestorów kupujących „hurtowo” mieszkania na wynajem. To wciąż jednak niewielki wycinek rynku a do Niemiec czy Szwajcarii jest nam bardzo daleko. Ważne odnotowania są także wydłużony czas przygotowania inwestycji, nowe przepisy ograniczające architektów, no i oczywiście rosnące stopy procentowe.

BT: Czy po ostatnich podwyżkach stóp procentowych, skoku inflacji i wzrostach cen mieszkań spada siła nabywcza Polaków? Czy część klientów zmuszona jest decydować się na tańsze mieszkania? Czy nabywcy zaczynają mieć trudności z uzyskaniem finansowania? Czy zapowiadana na wiosnę gwarancja, która ma zastąpić wymóg wniesienia wkładu własnego do kredytu przez kupujących może mieć realny wpływ na poprawę sytuacji i wzrost popytu?

MŻ: Podwyżki stóp procentowych wynikające z wysokiej inflacji rzeczywiście mają wpływ na decyzje zakupowe Polaków. Te są teraz bardziej przemyślane. Mnóstwo informacji i komentarzy na ten temat pojawiających się w mediach powodują, że poprawia się nasza wiedza ekonomiczna. Coraz więcej osób wie, że niski poziom stóp procentowych nie jest dany raz na zawsze i że mogą się one, czasami nawet bardzo dynamicznie, zmieniać. A tym samym zmieniała się będzie rata kredytu. To w dłuższej perspektywie bardzo dobrze dla rynku, bo będziemy mieli świadome społeczeństwo. Sam poziom stóp procentowych dziś wciąż można jednak nazwać bardzo niskim. Z pewnością będą one jednak jeszcze rosły. Dla tych, którzy zaciągali kredyty jakiś czas temu, gdy ich poziom oscylował wokół 3-4% będzie to powrót do pierwotnych warunków. Dla osób myślących o zaciągnięciu kredytu to ważna lekcja ekonomii i planowania domowego budżetu. Co do nowych przepisów wprowadzających gwarancję zamiast wkładu własnego – już dziś wiadomo, że jest ona obwarowana wieloma warunkami, dotyczącymi ceny lokalu czy choćby tego, kto z niej może skorzystać. Nie spodziewam się by wywołała ona kolejny boom na rynku nieruchomości, ale na pewno mu nie zaszkodzi. Tych, których stać jednak na wkład własny namawiam by z niego nie rezygnowali. Niższy kredyt to niższa rata i mniej nerwów w przypadku rosnących stóp procentowych.

BT: W której inwestycji nabywcy znajdą najtańsze mieszkania w Państwa ofercie w podziale na poszczególne miasta? Ile średnio trzeba zapłacić za metr kw. w tych projektach? Jaka jest obecnie psychologiczna granica ceny w danej lokalizacji? Do jakiej kwoty klienci wybierają mieszkania w segmencie popularnym, a jakiej, do jakiej w standardzie podwyższonym? Czy akceptowane są aktualne stawki rynkowe? Czy przesuwa się bariera psychologiczna?

MŻ: Pół żartem, pół serio odpowiadając na te wszystkie pytania szczegółowo można by chyba napisać rozprawę doktorską, ale warto zauważyć tu kilka wątków. Rzeczywiście jeszcze jakiś czas temu barierą psychologiczną było 10 000/m2. Najpierw została ona przełamana w Warszawie a potem w kilku największych miastach. Trudno dziś wskazać kolejną, bo do następnej okrągłej sumy jest nam bardzo daleko i jest to zapewne kwestia wielu lat. Faktem jest to, że mieszkania drożeją, jednak od ostatniego szczytu pensje Polaków wzrosły o ponad 80%. Bardzo ciekawie sytuację opisuje Indeks Dostępności Mieszkaniowej AMRON, który jest dziś niemal dwukrotnie wyżej niż w roku 2008. Jeśli zaś chodzi o nasze propozycje to Aurec Home oferuje Klientom mieszkania w inwestycjach Miasteczko Jutrzenki i Fabrica Ursus w cenach na poziomie średnio ok. 12.000/m2. Klienci bardzo często dobierają jednak dla siebie mieszkanie pod kątem ceny całościowej, jaką muszą zapłacić a nie pod kątem kosztu m2. Jest to również połączone z możliwościami finansowymi. Tym samym obecnie nadal najbardziej poszukiwane są małe 2-pokoje już nieduże 3-pokojowe mieszkania.

BT: Czy zamierzacie Państwo wprowadzić zasady związane z ESG (Environmental, Social and Corporate Governance)? Czy firma planuje wdrożyć nowe rozwiązania podnoszące komfort mieszkańców, efektywność energetyczną budynków, a także ograniczających ich emisyjność i negatywny wpływ na środowisko? Czy będziecie się Państwo ubiegać o zielone certyfikaty dla realizowanych budynków? Czy certyfikacja ma wpływ na decyzje kupujących? Czy klienci interesują się tym aspektem?

MŻ: Na początek krótka definicja: Koncepcja zrównoważonego rozwoju biznesu a ESG zakłada, że przedsiębiorstwo nie powinno troszczyć się tylko i wyłącznie o swój interes ekonomiczny. Biznes powinien przynosić szeroko pojęte korzyści wszystkim interesariuszom, społecznościom lokalnym i środowisku. Mówiąc wprost – ta definicja jest wpisana w nasze DNA. Mówimy o tym i będziemy powtarzać to pewnie jeszcze wiele razy. Budujemy nie tylko mieszkania, ale tworzymy i kreujemy całą przestrzeń. Mówiąc jeszcze bardziej dobitnie, moglibyśmy nie wyposażać naszych inwestycji elementy, które nie są konieczne. Moglibyśmy trzymać się rynkowych standardów i oszczędzilibyśmy setki tysięcy złotych, jeśli nie więcej. Ale my te standardy chcemy podnosić. Dlatego elementy poprawiające efektywność energetyczną czy polepszające komfort życia mieszkańców są u nas na porządku dziennym.

BT: Dziękuję za rozmowę.