Robert Moritz: Logiczna przestrzeń nie budzi agresji

Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: W tym roku minie 10 lat od rozpoczęcia budowy Miasteczka Siewierz Jeziorna. To duży projekt całej dzielnicy, rozpisany do 2045 roku, docelowo zamieszka tam 15 tys. osób.

Robert Moritz, prezes spółki Alta: To jeden z największych tego typu prywatnych projektów w Polsce. Powstała zabudowa o wartości detalicznej 200 mln zł, wartość całego projektu to 3 mld zł. Zaczęliśmy budowę w grudniu 2013 roku, na przełomie 2015 i 2016 roku sprowadzili się pierwsi mieszkańcy, teraz mamy ponad 500 mieszkań i domów, buduje się ponad 200 nowych. W Miasteczku Siewierz Jeziorna mieszka ponad tysiąc osób, na wiosnę przyszłego roku wprowadzi się kolejne 500. Pod koniec przyszłego roku osiągniemy liczbę 2 tysięcy mieszkańców.

Jak powstała koncepcja zabudowy całej nowej dzielnicy Siewierz Jeziorna, jakie miasta były inspiracją?


Razem z urbanistą Maciejem Mycielskim obejrzeliśmy na przykład zaprojektowane przez Leona Kriera przedmieście Dorchester, czy miasto Seaside na Florydzie, gdzie powstawał film „Truman Show”. Maciej Mycielski od wielu lat współpracuje z takimi wizjonerami jak Andres Duany czy Elżbieta Plater-Zyberk i on mnie zainspirował nowym podejściem do koncepcji miasta. Dlatego uważnie słuchałem tego co mówili Andres Duany i Elżbieta Plater-Zyberk, że miasto powinno składać się z wielu małych miasteczek. Założenie biznesowe jest takie, że tworzymy miejsce, w którym ludziom się dobrze mieszka. Od początku chcieliśmy osiągnąć efekt małomiasteczkowości ze wszystkimi jej pozytywami, miejsce, gdzie z zasady jest bezpiecznie, ponieważ mieszkańcy się znają, tworzą społeczność. Nie wymaga wymuszania udawanego bezpieczeństwa płotami, szlabanami i kamerami. Mamy biznes, usługi, handel, różne rodzaje mieszkań i domów, dla wszystkich grup społecznych. Idea jest taka, żeby nie podporządkowywać miasta samochodom, ale też żeby ich nie wyrzucać. Tak projektujemy przestrzeń, żeby ludzie się ze sobą spotykali i aby chodzenie na piechotę było wygodniejsze. Układ ulic jest logiczny, zaś jedną z nich poprowadziliśmy śladem średniowiecznego szlaku handlowego. Kluczowa jest dobrze zaprojektowana przestrzeń pomiędzy budynkami, w której ludzie dobrze się czują, łatwo dostępna i przejrzysta. Patrząc na budynek z góry powinniśmy wiedzieć, jaką ma funkcję. To oznacza brak budzących niepokój szklanych budynków z ciemnymi szybami.

Brak tajemniczych budynków, ale i zewnętrznych reklam. Miejska przestrzeń w Siewierzu jest uporządkowana, podobnie jak informacja wizualna.

To miejsce jest manifestem przeciwko chaosowi. Uporządkowana i logiczna przestrzeń nie budzi agresji. Zrezygnowaliśmy z banerów reklamowych, które zwykle nie wyglądają najlepiej od strony artystycznej, wyborczych plakatów czy billboardów. Mamy centralną antenę satelitarną, wszystkich łączymy światłowodem, żeby uniknąć anten na balkonach. Mamy natomiast czujnik jakości powietrza, ponieważ jeśli coś obiecujemy, dajemy też możliwość kontroli. Soft power, czyli działanie na zasadzie niewymuszonego wyboru, to potencjał, z którego polskie miasta nie korzystają. Tymczasem okazuje się, że nie trzeba rządzić zakazem i nakazem, ważne jest mówienie o celowości, oczekiwaniach, o tym, do czego służą konkretne rozwiązania. W konsekwencji mieszkańcy są zadowoleni, są gotowi więcej płacić, dodatkowo opowiadają o dobrej jakości życia, ściągają znajomych, w efekcie nasi deweloperzy mają lepszą sprzedaż.

A jakie miejsce w Miasteczku Siewierz Jeziorna zajmuje technologia?

Zaawansowane technologicznie rozwiązania trzeba traktować z dystansem. Mogą być niepraktyczne, czego przykładem jest pasywność budynku związana z tym, że nie można otwierać okien. Takie rozwiązania potrafią być trudne w obsłudze i drogie w utrzymaniu. W pierwszej wybudowanej kamienicy zrobiliśmy nowoczesne hybrydowe ogrzewanie gazowe, połączone z pompą ciepła. Działało przez kilka lat, po czym się zepsuło i nikt nie był w stanie tego naprawić. Potem przerobiliśmy ten system na dużo prostszy układ. Ciepła woda pochodzi tylko z pomp, ogrzewanie – z gazu ziemnego. Podobnie było z systemem zbierania wody deszczowej, używanej do podlewania części publicznych. Mieliśmy z tym duży problem, ponieważ pomp używa się maksymalnie kilkanaście razy w roku, pojawiły się więc koszty częstego serwisowania. Zresztą naukowcy doszli do wniosku, że wodę deszczową najlepiej rozsączać do ziemi, aby zasilała zbiorniki podziemne. Teraz tak robimy.


Pierwsze mieszkania zostały wybudowane przez Forest Hill, spółkę Alty. Która firma zewnętrzna jako pierwsza zdecydowała się zainwestować w Siewierzu?



Początki były trudne. Pierwszy zewnętrzny deweloper to firma TopBud z Warszawy, prowadził ją Marek Korzec. Zrealizowała 8 domów szkieletowych. Pierwszy kwartał zabudowy w Siewierzu był testowy, pojawiły się tam bardzo różne produkty: szeregowce, domy bliźniacze, kamienice. Na początku bardzo tanio wynajmowaliśmy mieszkania na 5-letnich umowach, aby ściągnąć pierwszych mieszkańców. Później udało się przekonać Murapol, który w tej chwili realizuje w Siewierzu piąty etap zabudowy mieszkaniowej. Potem pojawili się kolejni deweloperzy. Mamy Millenium Inwestycje, czyli twórców Bażantowa w Katowicach. Oprócz tego czterech mniejszych deweloperów lokalnych, dwóch naszych mieszkańców też inwestuje i buduje. Pracują u nas trzy firmy budowlane z Siewierza i okolic, w tej chwili przy samej budowie działa około 100 osób, kolejne kilkadziesiąt w usługach.

W przyszłym roku w Siewierzu rozpocznie się budowa pierwszej farmy fotowoltaicznej. W dalszych planach jest park technologiczny.

Nie chcemy budować sypialni, ale miasto, a ono potrzebuje przemysłu, który często jest biurem czy laboratorium. Budowa parku technologicznego na pewno spowoduje ożywienie wokół całej inwestycji. Część mieszkańców być może znajdzie tam zatrudnienie, z kolei Ci, którzy będą w nim pracowali, będą chcieli tu mieszkać. Pamiętajmy o lokalizacji Siewierza, bliskości Portu Lotniczego Katowice, który jako jedyne w Polsce lotnisko cargo działa 24 godziny na dobę. Mamy już zainteresowanych, przychodzą pierwsi potencjalni operatorzy czy najemcy, którzy chcieliby w Siewierzu rozpocząć działalność przemysłową. Jednocześnie szukamy i najemców i deweloperów, sami też będziemy chcieli uczestniczyć kapitałowo w tej inwestycji. 



Dla parku technologicznego ważny jest plan samowystarczalności energetycznej, który opracowaliśmy z Eonem, i zapewnienie odnawialnej energii na miejscu. Kluczowa będzie też możliwość odbioru ciepła, wszystkie inwestycje przemysłowe generują głównie ciepło, które jest odpadem. W związku z tym, że mamy blisko mieszkaniówkę i że z góry projektowaliśmy ją pod ogrzewanie zdalne, będziemy mogli to ciepło odbierać i wykorzystywać do ogrzewania miasta. Ponad 70 proc. zużycia energii w miasteczku będziemy mogli wytwarzać lokalnie.

Alta przymierza się do kolejnych projektów?



W dalszym ciągu będziemy budować fragmenty miast, ale nie chcemy robić tego samodzielnie, szukamy wspólników –  deweloperów i współinwestorów – do dwóch projektów. Jeden to około 40 hektarów, drugi zajmie niecałe 10.