Na rynku brakuje co najmniej 0,5 mln przystępnych cenowo mieszkań
Polska zajmuje jedno z ostatnich miejsc wśród krajów Unii Europejskiej pod względem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli. Wciąż wiele rodzin mieszka w przeludnionych nieruchomościach, bo brakuje lokali dostępnych cenowo. – Przybywa mieszkań inwestycyjnych, natomiast większość polskich gospodarstw domowych nie stać na zakup mieszkania na własność, dlatego że zdolność kredytową posiada mniej więcej 30–40 proc. z nich – zauważa Magdalena Ruszkowska-Cieślak, prezeska zarządu Fundacji Habitat for Humanity Poland. Wielu z nich nie stać nawet na najem na warunkach rynkowych, dlatego potrzebne są rozwiązania systemowe wspierające mieszkalnictwo.
Według danych Eurostatu z rodzicami mieszka dziś blisko połowa Polaków w wieku 25–35 lat. W 2020 roku problem ten dotyczył 2,6 mln osób, o 172 tys. więcej niż w 2019 roku. Jedną z głównych przeszkód w zakupie na własność są ceny mieszkań, które według Narodowego Banku Polskiego wzrosły o 10 proc. w ciągu roku, a to jeszcze nie koniec wzrostów. Części osób, które mają zdolność kredytową, brakuje też wkładu własnego wymaganego przez banki.
Według danych Deloitte’a („Property Index, Overview of European Residential Markets”) liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce to 392,90. To słaby wynik na tle państw UE – średnia w niej wynosi 463 mieszkania. Jednak Polska jest w czołówce państw zarówno pod względem liczby oddawanych do użytku lokali, jak i rozpoczynanych budów.
– Kwestię zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w naszym kraju można rozpatrywać dwojako. Fizycznie mieszkań jest już wystarczająco dużo, ale niestety tych dostępnych cenowo brakuje od pół do nawet dwóch milionów. Dostępnych cenowo, czyli takich, na które byłoby nas stać, czy to w najmie komercyjnym, czy do nabycia na własność – mówi agencji Newseria Biznes Magdalena Ruszkowska-Cieślak.
Maleje też powierzchnia mieszkań, bo łatwiej znaleźć nabywcę na mniejsze, a zatem tańsze lokale. Z analizy HRE Investments, przygotowanej na podstawie danych GUS, wynika, że w miastach wojewódzkich średni metraż spadł z 65 mkw. w 2009 roku do 56 mkw. w 2020 roku. Mieszkania są przeludnione. GUS podał, że blisko jedna trzecia Polaków (29 proc.) żyje w przepełnionych mieszkaniach. Średnio na jednego Polaka przypada 1,1 pokoju. W krajach OECD średnia wynosi 1,8 pokoju.
– W grupie młodych osób w wieku 24–35 lat 46 proc. Polek i Polaków mieszka z rodzicami albo z bliskimi i to nie dlatego, że u nas są popularne wielopokoleniowe rodziny. Ekonomicznie po prostu nie ma za wiele możliwości, żeby się usamodzielnić mieszkaniowo – zauważa prezeska Habitat for Humanity Poland.
Realne rozwiązania problemu są niezbędne, aby w Polsce możliwe było osiągnięcie stabilności mieszkaniowej i swobody w podejmowaniu życiowych decyzji, na przykład związanych z powiększeniem rodziny lub zmianą pracy.
– Trudno powiedzieć, że oferta dostępnych cenowo mieszkań powinna wskazywać na jeden typ mieszkań, dlatego że mamy różne potrzeby mieszkaniowe, na różnych etapach życia potrzebny jest albo mniejszy lokal, albo większy, albo bardziej stabilny najem, albo mniej. Tutaj najważniejsze jest, aby była dostępność opcji, a w Polsce właśnie mamy ich niewiele – ocenia Magdalena Ruszkowska-Cieślak.
Dziś z komercyjnego rynku najmu mieszkań korzysta ok. 6 proc. społeczeństwa. Odsetek ten systematycznie rośnie, ale w porównaniu do krajów Europy Zachodniej wciąż jest bardzo niski. W Niemczech czy Belgii obejmuje on 30–40 proc. społeczeństwa, w Szwajcarii – ok. 60 proc. Jak pokazują wyniki badań przytaczanych przez fundację, Polacy są zainteresowani wynajmem mieszkania zamiast zakupem na własność, gdy cena najmu jest znacząco niższa niż rata kredytu lub kiedy istnieje możliwość dofinansowania czynszu najmu.
– Kwestia społecznego wymiaru mieszkalnictwa została dostrzeżona pierwszy raz od dekad, kiedy to usłyszeliśmy o Narodowym Programie Mieszkaniowym. Nie jest to niestety rozwiązanie systemowe, tylko pakiet różnych ustaw okołomieszkaniowych, a do tego niezbyt konsekwentnie realizowanych. Mieliśmy w pewnym momencie najbardziej znany filar tego programu, czyli Mieszkanie+, które promowało dostępny najem społeczny. Teraz słyszymy, że mamy z powrotem wspieranie własności i mieszkania z poręczonym wkładem własnym, czyli nabywanie na własność. Trudno więc mówić o jakimś spójnym czy konsekwentnym programie mieszkaniowym – komentuje prezeska Fundacji Habitat for Humanity Poland.
Jej zdaniem w Polsce bardzo doskwiera brak opcji najmu społecznego, który oferowałby najem z dopłatą. Przykładem takiej inicjatywy jest Program Najmu Społecznego prowadzony przez fundację.
– Przyczyniliśmy się do wprowadzenia w Polsce rozwiązania o nazwie społeczne agencje najmu. To są zasoby pozyskiwane z rynku prywatnego na cele dostępnego cenowo najmu. Od lipca 2021 roku mamy taką możliwość. Teraz będziemy się starali przybliżyć samorządom, które mogą z tego skorzystać, że jest to rzeczywiście alternatywa dla długotrwałego i bardzo kosztownego dobudowywania zasobów – zapewnia Magdalena Ruszkowska-Cieślak.
Społeczna agencja najmu to podmiot współpracujący z gminą, pośredniczący między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Działalność SAN mogą prowadzić: spółka gminna, stowarzyszenie, fundacja lub spółdzielnia socjalna. Warunkiem prowadzenia takiej działalności na terenie gminy jest zawarcie z nią umowy o współpracy. Społeczna agencja najmu dzierżawi mieszkania od ich właścicieli. Dzięki gwarancjom terminowego uiszczania czynszu, stabilnego użytkowania i utrzymania mieszkań w dobrym stanie technicznym może pozyskać lokale poniżej stawek rynkowych. Umożliwia jej to wynajmowanie mieszkań osobom, które znajdują się w trudniejszej sytuacji życiowej i nie mogą sobie pozwolić na samodzielny najem lub zakup mieszkania.
– Oczywiście dobudowywanie zasobów też jest potrzebne, natomiast na doraźne potrzeby czy na znaczące zwiększenie zasobu mieszkaniowego społeczny najem to dodatkowa możliwość. Chodzi o pozyskiwanie mieszkań, które stoją puste, których właściciele z różnych przyczyn obawialiby się wynająć je prywatnemu lokatorowi – wyjaśnia prezeska Fundacji Habitat for Humanity Poland.
Jak podkreśla, takie zasoby będą szczególnie potrzebne w obliczu czekających nas zmian w polityce społecznej.
– Zaczyna się zaplanowany na parę dziesięcioleci proces deinstytucjonalizacji, czyli ograniczenia liczby dużych instytucji, w których mieszkają osoby potrzebujące wsparcia, na rzecz zamieszkania w społeczności lokalnej. Taka infrastruktura w postaci mieszkań chronionych, mieszkań ze wsparciem, mieszkań treningowych, ale również różnego rodzaju wsparcia dla osób nisko uposażonych, będzie bardzo potrzebna – przewiduje ekspertka.
