Luka podażowa i presja inflacyjna na warszawskim rynku biurowym
Napięcia, kryzys, inflacja, a przy tym nowe projekty i zainteresowanie najwyższą jakością – eksperci podsumowują sytuację na rynku biurowym w stolicy. W 2023 na rynek trafią projekty o łącznej powierzchni około 75 000 m2.
Napięcia geopolityczne, kryzys energetyczny, presja inflacyjna oraz spowolnienie gospodarcze to główne czynniki, które będą charakteryzować otoczenie gospodarcze w 2023 roku. Duża ostrożność związana z kosztami budowy, pracą hybrydową, oczekiwanym spowolnieniem po stronie popytu na biura w 2023 roku – to wszystko wpływa na wydłużanie się procesów decyzyjnych zarówno po stronie deweloperów, inwestorów, jak i najemców biur.
Na rynku obserwujemy trend pokazujący, że firmy są zainteresowane najwyższej jakości przestrzenią biurową w budynkach spełniających najwyższe normy związane ze zrównoważonym rozwojem oraz ulokowanych w najlepszych częściach miasta. Jak mówi Tomasz Czuba z JLL:
Popyt na biura wysokiej jakości utrzymuje się na stabilnym poziomie, co potwierdza obniżający się poziom wakatu w nowo ukończonych budynkach. (…) Zapobiegliwi najemcy rozpoczną proces poszukiwania rozwiązania dla swojego biura ze znacznym, przynajmniej 2, 3-letnim wyprzedzeniem. Rok 2023 to również jeden z ostatnich momentów na zabezpieczenie umów najmu przy poziomie czynszowym, do którego się przyzwyczailiśmy przez ostanie kilka lat – podwyżki czynszów są nieuniknione.
Zarówno najemcy, jak i właściciele nieruchomości będą musieli zmierzyć się z wyższymi kosztami utrzymania powierzchni. Według wstępnych szacunków wzrost opłat wobec poprzedniego roku wyniesie średnio 30% (w niektórych przypadkach nawet więcej niż 60%), przy czym nowe budynki notują przeciętnie niższe wzrosty kosztów. Eksperci JLL zakładają, że kryzys na rynku energii będzie sytuacją przejściową, która unormuje się w ciągu roku. Mimo to nawet w krótkim terminie utrzymanie powierzchni biurowej będzie stanowiło znaczącą pozycję kosztową w budżecie każdego najemcy.
Popyt wyższy od podaży
Pomimo zawirowań na rynku aktywność najemców w 2022 roku zanotowała jeden z najwyższych wyników w historii. W całym zeszłym roku popyt na biura wyniósł 860 000 m2, co jest poziomem zbliżonym do rekordowych lat 2018-2019. W ubiegłym roku rynek odnotował kilka spektakularnych transakcji najmu powyżej 20,000 m2. Wśród najemców prym wiodły firmy z sektora finansowego. Dzięki nim zbliżyliśmy się do rekordów z lat sprzed pandemii.
Znaczna część firm optymalizuje swoje powierzchnie i dalej zastanawia się jaki model pracy będzie obowiązywał pracowników w przyszłości. (…) Pamiętajmy, że dziś w Warszawie w nowym budynku większość umów jest zawierana na okres 7 lat plus, co jest związane ze wzrostem kosztów aranżacji przestrzeni biurowej. W przypadku pozostania firmy w aktualnej lokalizacji możliwe było znaczne skrócenie okresu najmu w porównaniu do nowych inwestycji biurowych. Przewidujemy, że ten trend utrzyma się także w 2023 roku, choć tu głównym wyzwaniem dla najemców będzie przede wszystkim ograniczona dostępność najwyższej jakości biur – mówi Mateusz Polkowski z JLL.
2022 r. zarejestrował znaczny wzrost udziału ekspansji w całkowitym popycie do poziomu 8.5% wobec 6.5% w 2021 r. Najaktywniejsze w tym obszarze były firmy z sektorów: technologicznego, finansowego oraz usług dla biznesu.
Warszawa – 50% całkowitego wolumenu transakcji
Transakcje zawarte w Warszawie odpowiadały za blisko 50% całkowitego wolumenu w Polsce. Poza rekordową transakcją nabycia The Warsaw Hub przez Google (583 mln euro), warszawski rynek odnotował kolejne znaczące przejęcie w III kwartale 2022. Generation Park Y zlokalizowany przy Rondzie Daszyńskiego i w pełni wynajęty przez PZU na okres 10 lat został zakupiony przez Hansa Invest za ponad 285 mln euro. Tylko te dwie transakcje stanowią aż 80% kapitału zainwestowanego w nieruchomości biurowej w Warszawie w ubiegłym roku.
