Dobre perspektywy na inwestycje w nieruchomości | PVI

Ostatnie miesiące 2018 r. potwierdziły obserwowane od kilku kwartałów - coraz bardziej wyraźne - sygnały wytracania impetu przez trwający od kliku lat boom na rynku nieruchomości. Głównym przejawem tego zjawiska jest mniejsza niż w rekordowym pod tym względem 2017 r. liczba sprzedanych mieszkań, przy jednocześnie narastającej dynamice wzrostu ich cen. Choć część ekspertów sugeruje, że to właśnie rosnące ceny doprowadziły do obniżenia się popytu, wiele wskazuje na to, że liczba chętnych do kupowania mieszkań wcale jednak nie maleje. Wyjaśnienie spowolnienia na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest zgoła inne - spadek sprzedaży wynika z ograniczeń leżących po stronie podaży, ponieważ mieszkań pojawiających się na rynku jest mniej, nich chętnych do ich zakupu.

Perspektywy nadal optymistyczne

Warunki makroekonomiczne, takie jak koniunktura gospodarcza, sytuacja na rynku pracy, w tym szybko rosnące wynagrodzenia, czy rekordowo niskie stopy procentowe i perspektywa ich utrzymania przez dłuższy czas, zdecydowanie sprzyjają kupującym mieszkania na własne potrzeby. Z kolei sytuacja na rynkach finansowych skłania posiadaczy oszczędności do lokowania ich w nieruchomości, głównie z przeznaczeniem na wynajem. Mimo spodziewanego osłabienia tempa wzrostu gospodarczego, te czynniki będą podtrzymywały zainteresowanie ze strony nabywców. Problemy deweloperów z ograniczonymi mocami produkcyjnymi oraz rosnącymi kosztami będą zaś sprzyjać utrzymywaniu się wzrostowej tendencji cen mieszkań, choć prawdopodobnie jej dynamika będzie mniejsza niż w 2018 r.

Mocny trend inwestowania w nieruchomości

Z tego wynika, że sytuacja na rynku nieruchomości nadal będzie zdecydowanie sprzyjająca z punktu widzenia inwestowania na nim kapitału, tym bardziej, że biorąc pod uwagę niedobór mieszkań, popyt jest daleki od zaspokojenia jeszcze przez wiele lat. Szacowany przez firmę analityczną HRE Think Tank deficyt mieszkań przekracza 2 mln, a do 2030 r. m.in. wskutek wzrostu liczby gospodarstw domowych, ma się on zwiększyć do około 2,7 mln. Zmiany modelu pracy i życia, szczególnie wśród młodszych pokoleń, powodować będą coraz większe zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. Wzrost rynku mieszkań na wynajem zapewne będzie więc w dalszym ciągu – tak jak w ostatnich latach – napędzał polski rynek mieszkaniowy.

Rentowny wynajem…

Z kolei patrząc na perspektywy rynku finansowego, nadal utrzymywać się będzie względna przewaga zysków z najmu nad pozostałymi formami lokowania oszczędności i inwestowania. Wobec spodziewanego niewielkiego spowolnienia gospodarczego przy umiarkowanej inflacji można oczekiwać, że stopy procentowe pozostaną na niezmienionym, rekordowo niskim poziomie, jeszcze przez co najmniej dwa lata. Taka sytuacja z jednej strony sprzyjać będzie zakupom mieszkań na kredyt, podtrzymującym popyt, z drugiej zaś utrwali niską opłacalność lokat bankowych i obligacji skarbowych. Obserwowane ostatnio ochłodzenie koniunktury na rynku nieruchomości powinno sprzyjać złagodzeniu dynamiki cen mieszkań i ustabilizowaniu się tej tendencji w dłuższym horyzoncie. Rosnące zainteresowanie najmem powodować będzie stopniowy wzrost stawek czynszów, kompensujący inwestorom wyższe ceny zakupu lokali. Przy średnim oprocentowaniu lokat bankowych, sięgającym 1,5-1,7 proc. i prognozowanym ostrożnie około 2 proc. poziomie inflacji, szacowane na 4-5 proc. zyski z najmu pozostaną wciąż bardzo atrakcyjną formą lokowania kapitału.

…choć konkurencja stale rośnie

Biorąc pod uwagę dynamiczny w ostatnich latach wzrost zainteresowania zarabianiem na najmie i zakładając długoterminowy charakter tego typu inwestycji, należy jednak uwzględniać stopniowe nasycanie się rynku oferowanymi lokalami. Trzeba się więc liczyć z perspektywą rosnącej konkurencji, zarówno ze strony nabywców indywidualnych, jak i pojawiających się coraz liczniej inwestorów instytucjonalnych. Te tendencje będą powodowały rosnącą profesjonalizację rynku najmu i zwiększały wymagania zarówno co do decyzji o lokalizacji, standardów oraz efektywności zarządzania nieruchomościami. Szczególnie w tej ostatniej kwestii coraz większą przewagę nad inwestycjami indywidualnymi będą zyskiwały zinstytucjonalizowane formy najmu, których z czasem powinno pojawiać się coraz więcej.