Budownictwo ekologiczne na rynku nieruchomości przemysłowych

Formalnym potwierdzeniem, że obiekt przemysłowy został wykonany z zachowaniem rozwiązań ekologicznych są tzw. zielone certyfikaty, promujące i wdrażające dobre praktyki z zakresu zielonego budownictwa. Realnie funkcjonują obecnie w Polsce dwa systemy certyfikacji ekologicznej obiektów przemysłowych: BREEAM i LEED. Popularność obu certyfikatów wynika z ich międzynarodowego zasięgu - są powszechnie stosowane nie tylko w Polsce, lecz również w innych krajach.

Ekologiczne magazyny - dlaczego warto?

Certyfikacja budynków magazynowych w Polsce nadal nie jest standardem, w przeciwieństwie np. do rynku biurowego. Jednak stopniowo, zarówno najemcy, jak i właściciele obiektów przemysłowych, dostrzegają pozytywne aspekty związane z procedurą weryfikacji ekologicznej. Na znaczeniu zyskuje jakość obiektów, której potwierdzeniem jest certyfikat. Jest to również związane ze zmieniającymi się realiami rynkowymi. Coraz częściej przedmiotem najmu są obiekty dedykowane, dostosowane do potrzeb najemcy, często bardzo specyficzne. Rośnie też średnia długość kontraktów najmu, a to oznacza, że użytkownik będzie miał wystarczająco dużo czasu, by jakość obiektu przełożyła się na realne oszczędności z tytułu jego użytkowania. Optymalizacja tych kosztów stanowi realną przewagę konkurencyjną. Znaczenie mają również kwestie wizerunkowe i marketingowe. Przykładem najemcy realizującego swoje obiekty z uwzględnieniem kwestii środowiskowych jest Amazon.

- Dbamy o to, aby nasze budynki, jeszcze na etapie planowania, były realizowane godnie z wymaganiami środowiskowymi. Centra logistyki e-commerce Amazon powstają zgodnie z certyfikacją BREEAM na poziomie "Very good". Ważna jest dla nas m.in. odpowiednia gospodarka odpadami podczas budowy czy wykorzystanie szerokiej gamy lokalnych gatunków roślin w celu wtopienia obiektu w naturalne środowisko. Nasze centra wyposażone zostały także w inteligentne systemy zarządzania budynkiem, oświetlenie LED czy czujniki ruchu. Posiadają także wysoką szczelność, izolacyjność ścian i dachów, a także systemy maksymalnego ograniczenia zużycia wody - komentuje Marta Rzetelska, PR Manager Amazon Poland.

Temat rozwiązań pro-ekologicznych pojawia się w przypadku niemal każdego dużego projektu realizowanego w formule pre-let i jest zwykle szczegółowo omawiany jeszcze na etapie negocjowania kontraktu. Pomimo świadomości najemców, że budynki przyjazne środowisku przynoszą konkretne korzyści i są tańsze w eksploatacji, nadal wyzwaniem pozostaje jednak koszt wprowadzenia tego typu rozwiązań. Z tego względu dodatkowe koszty, związane z wykorzystaniem niestandardowych ekologicznych rozwiązań, gotowe są zwykle ponieść firmy decydujące się na zawarcie umów najmu na dłuższy okres. Natomiast najemcy, którzy decydują się na najem 3- lub 5-letni rzadko decydują się na dodatkową inwestycję. 

Zdarza się, ze z pomocą przychodzi sam deweloper, partycypując lub całkowicie pokrywając koszt niektórych inwestycji w rozwiązania ekologiczne. Decyzja o skali inwestycji zależy od tego, czy dane rozwiązanie można uznać za podniesienie wartości budynku. Nie bez znaczenia są również kwestie wizerunkowe.

Coraz więcej eko magazynów w Polsce

Bardzo cieszy fakt, że certyfikowanych budynków, również realizowanych w formule multi-tenant przybywa. Na realizację obiektów w systemie BREEAM coraz częściej decydują się duzi gracze rynkowi, tacy jak Panattoni, SEGRO czy 7R. Bardzo prawdopodobne, że certyfikacja za kilka lat stanie się nie standardem, lecz wręcz wymogiem rynkowym, narzuconym przez użytkowników i docelowych właścicieli budynków.

Dziś nasze realia zamykają się w liczbie około 100 obiektów, które otrzymały w Polsce certyfikaty BREEAM i LEED. Przy czym najlepsze w Polsce obiekty uzyskały w systemie BREEAM ocenę „Bardzo dobry”. Dotychczas najlepszy wynik to 63,9%. Laureatej jest budynek zrealizowany w ramach SEGRO Logistics Park Warsaw Nadarzyn. Dla porównania, najwyższą w historii ocenę BREEAM na świecie, na poziomie 98,48%, uzyskał obiekt New Logic III w holenderskim Tilburgu, będący własnością firmy logistycznej Rhenus. Nadal czekamy w Polsce na obiekty przemysłowe, które uzyskają najwyższe oceny tj. "Excellent" oraz "Outstanding" (BREEAM).  

Jak zbudować ekologiczny magazyn?

Co warto rozważyć na etapie projektowania i realizacji obiektu przemysłowego by maksymalizować jego efektywność energetyczną?

1. Rozwiązania pomagające ograniczyć zużycie energii
   Znaczenie ma tu już sam wybór lokalizacji, a także takie czynniki jak: kształt budynku, jego usadowienie na działce, lokalizacja biur, izolacyjność ścian zewnętrznych i dachu, dostosowanie poziomu dostępności światła dziennego do prowadzonych procesów magazynowych, zastosowanie nowoczesnych systemów oświetlenia (inteligentne oprawy LED sterowane systemem DALI, dające możliwość zarządzania oświetleniem), zastosowanie systemów rekuperacji. 
2. Maksymalizacja skali wykorzystania odnawialnych źródeł energii
   Na przykład przez zastosowanie energii promieniowania słonecznego w pasywnych i aktywnych systemach grzewczych, w rozwiązaniach związanych z oświetleniem światłem dziennym oraz instalacjach elektrycznych z ogniwami fotowoltaicznymi. 
3. Efektywne wykorzystanie paliw kopalnych
   Na przykład poprzez wykorzystanie pomp ciepła czy ograniczenie długość przewodów w systemach grzewczych i wentylacyjnych.
4. Inne rozwiązania

• • Prowadzenie odpowiedniej gospodarki odpadami na etapie realizacji i użytkowania obiektu (monitoring, segregacja i odzyskiwanie). 
  • Stosowanie oprogramowania pozwalającego na kompleksowy facility management z funkcjami między innymi zdalnego, automatycznego informowania użytkownika o ewentualnych usterkach urządzeń działających w obiekcie, umożliwiając natychmiastową reakcję
  • Przygotowanie odpowiedniej infrastruktury parkingowej dla osób dojeżdżających rowerami, jednym samochodem car sharing oraz bliskość przystanków komunikacji publicznej
  • Odpowiednia aranżacja otoczenia budynku, przede wszystkim terenów zielonych,
  • Wykorzystanie wody deszczowej lub wody szarej.

Certyfikaty Ekologiczne BREEAM i LEED 

BREEAM (ang. Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) jest oparty na systemie brytyjskim i stosuje się go zarówno dla nowobudowanych jak i istniejących obiektów. Ocena jest dokonywana w 9 kategoriach, w 6 z nich występują punkty krytyczne, których niespełnienie powoduje odrzucenie projektu. BREEAM ocenia efektywność budynków w kategoriach takich, jak: zarządzanie, energia, zdrowie i samopoczucie, zanieczyszczenie środowiska, transport, użytkowanie gruntów, ekologia, materiały i woda. 

W ramach certyfikacji można uzyskać ocenę w pięciostopniowej skali: pass (30–44 proc.), good (45–54 proc.), very good (55–74 proc.), excellent (75–84 proc.), outstanding (85 proc. i więcej).

LEED (ang. Leadership in Energy and Environmental Design) to system amerykański i certyfikuje budynki w ośmiu kategoriach zróżnicowanych zarówno pod względem rodzaju budynku, jak i etapu realizacji. W przypadku certyfikatu LEED ocena dokonywana jest na podstawie pięciu głównych kryteriów: zrównoważona lokalizacja inwestycji, efektywność gospodarki wodnej, wykorzystanie energii i atmosfery, wykorzystanie materiałów i zasobów oraz jakość środowiska wewnętrznego. W wyniku procesu można uzyskać 4 rodzaje certyfikatów: obiekt certyfikowany (40–49 pkt.), srebrny (50–59 pkt.), złoty (60–79 pkt.), platynowy (80 pkt. i wyżej).

Autor:  Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield.