Sytuacja inwestycji na rynku budowlanym

Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: Skąd pomysł aby Cordia, jako część węgierskiej grupy Futureal, weszła na polski rynek?
Michał Melaniuk, dyrektor zarządzający i członek zarządu Cordia Polska: To decyzja wynikająca z chęci rozwoju firmy i ograniczenia, jakim jest rynek węgierski. Jedynym znaczącym rynkiem na Węgrzech jest Budapeszt, Grupa Futureal ma w nim udział na poziomie 20-25 proc. To szklany sufit, który trudno przebić. Naturalnym odruchem było szukanie innych miejsc w regionie, gdzie biznes jest podobny i które dają potencjał wzrostu. Polska była naturalnym kierunkiem ze względu na wielkość rynku i możliwości rozwoju.

Jakie są różnice pomiędzy rynkiem polskim i węgierskim?
Mamy dość sztywne prawo w zakresie planistyki i w tym względzie dostrzegam wiele ograniczeń. Koledzy z Budapesztu dziwią się, że z urzędem nie można u nas negocjować, bo takie są uwarunkowania prawne. Przykładowo - nie sposób ograniczyć ilości miejsc parkingowych, w przypadku kiedy jest to kompletnie nieuzasadnione ekonomicznie. Zdarzają się inwestycje, w ramach których wymagana jest budowa dużych parkingów w miejscach z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej. Dochodzi do sytuacji, że klienci nie chcą tych parkingów kupować, ale są one przewidziane w planie miejscowym. W Budapeszcie można pójść do urzędu i wynegocjować stawkę, którą należy zapłacić za każde miejsce, którego się nie wybuduje. W Polsce jest to niemożliwe.

Obecnie firma jest obecna na dwóch rynkach: warszawskim i krakowskim.
Widzimy w Polsce co najmniej pięć miast, które na dzień dzisiejszy są na takim samym etapie sprzedaży ilościowej jak Budapeszt. Zaczęliśmy działalność od Krakowa, nie od Warszawy. W zeszłym roku w stolicy Małopolski rozpoczęliśmy budowę kolejnego osiedla - Supernova, a do końca roku planujemy uruchomienie projektu o nazwie Lotniczówka. Na przyszły rok planujemy w Krakowie kolejne dwie realizacje.

Sytuacja na rynku gruntów nadal jest trudna?
„Łatwe” projekty się skończyły i trzeba sobie z tym radzić. Mamy coraz mniej gruntów przygotowanych planistycznie do budowy, co ma swoje odzwierciedlenie w relacjach z urzędami, które podchodzą bardziej restrykcyjnie do inwestycji. W porównaniu z dużymi miastami w Europie Zachodniej u nas proces zakupu i przygotowywania do budowy gruntu jest w dalszym ciągu dość sprawny.

Ile działek kupuje obecnie Cordia?
Mamy 7 zaawansowanych projektów w trakcie zakupu. Chodzi o grunty w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu i w Trójmieście. Rozwijamy się krok po kroku.

Szczególnie obiecujący wydaje się trójmiejski rynek. W ostatnich trzech kwartałach poprawiły się tam wyniki sprzedaży, a ceny mieszkań rosną w spokojnym tempie.
Kupiliśmy tam grunt, w tej chwili przygotowujemy projekt i negocjujemy zakup drugiej działki. Planujemy uruchomić nasz pierwszy projekt w Gdańsku w przyszłym roku. Obiecujące jest nie tylko Trójmiasto. W dalszej kolejności rozważamy wejście do Poznania. Przewidujemy, że w ciągu najbliższych 5-10 lat wszystkie rynki w większych polskich miastach będą w miarę przewidywalne.

Jak Pan ocenia rosnące aktualnie lawinowo ceny i spadającą sprzedaż mieszkań?
Obserwujemy naturalne wychłodzenie się rynku, który przez ostatnie lata był bardzo rozgrzany. Do tej pory w budowie i sprzedaży były głównie projekty powstające na gruntach nabywanych po relatywnie niskich cenach. Jeszcze pół roku temu we wszystkich dużych miastach wszystko, co zostało zbudowane, wyprzedawało się po dwóch kwartałach. W tej chwili rynek wraca do równowagi. Sprzedaż spada, jest mniej produktu na rynku, mówi się o mniejszej dostępności gruntu, co powoduje, że dłużej trwa przygotowanie inwestycji do budowy. To z kolei spowoduje, że będzie na rynku trochę mniejsza podaż. Rosną ceny dla klienta, co również wpływa na niższą sprzedaż, nie będzie już tak łatwo jak kiedyś. Krajowa ekonomia ma się jednak bardzo dobrze. Nie spodziewam się na rynku drastycznych zmian. Dużym wyzwaniem są natomiast wzrastające koszty budowy.

Na przykład horrendalne koszty stali.
Produkcja betonu i dostępność stali to bardzo duży problem. Jeszcze rok temu pozyskiwanie kontraktów budowlanych wyglądało zupełnie inaczej. Na razie nadal mamy rynek generalnego wykonawcy, z czasem to wróci do normy. Dla generalnych wykonawców to też nie jest łatwa sytuacja. Rozumiemy ich - jeżeli kontraktują prace, a nie mają gwarancji bezpiecznych cen z podwykonawcami i dostawcami na cały okres budowy, to dla nich to też duże ryzyko.

Jaki Cordia ma długofalowy plan wzrostu?
Na razie skupiamy się na czterech rynkach, na których w skali roku chcielibyśmy mieć minimum dwie inwestycje. W Warszawie celujemy w trzy lub cztery projekty. Powinno nam to przynieść roczny poziom sprzedaży w granicach od tysiąca do tysiąca dwustu mieszkań. To jest nasz plan na najbliższe trzy, cztery lata. Aby dojść do tego etapu teraz ciężko pracujemy.