Rynek nieruchomości w Polsce – co czeka branżę mieszkaniową w najbliższej przyszłości i długoterminowe perspektywy rozwoju

Zrównoważenie popytu i podaży

Obecnie największym wyzwaniem dla rynku nieruchomości jest zrównoważenie popytu i podaży. Kształtowanie takiej polityki mieszkaniowej, która zaspokoi potrzeby wszystkich grup społecznych, ale także zapewni większą stabilność rynku mieszkaniowego dla wszystkich jego uczestników. Kredyt 2% bez wątpienia ożywił branżę nieruchomości. Warto jednak zauważyć także inne skutki preferencyjnego kredytu. Zaledwie po miesiącu od wprowadzenia go do oferty banków ceny nieruchomości wzrosły nawet o 5%. Wzrost popytu spowodował wzrost cen, wahających się w największych miastach od 11% r/r aż do 23% r/r. Gwałtownie także kurczy się liczba mieszkań do sprzedaży, a te, które są wprowadzane do oferty, wyprzedają się błyskawicznie.

– Ogromne zainteresowanie rządowym dofinansowaniem widoczne było jeszcze przed wprowadzeniem preferencyjnego kredytu do oferty banków. Już od marca 2023 r., a więc tuż po ogłoszeniu projektu ustawy dotyczącej programu „Pierwsze Mieszkanie”, nabywcy zaczęli tłumnie odwiedzać nasze biuro sprzedaży, aby sprawdzić ofertę lub rezerwować lokale w inwestycji Miasteczko Jutrzenki. Kredyt z rządowym dofinansowaniem nie wpłynął obojętne na ceny nieruchomości, które zaczęły rosnąć już od grudnia 2022 r., jednak od marca br. dynamika tych wzrostów znacznie przyśpieszyła – tłumaczy Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.

Według założeń rządu o „Bezpieczny Kredyt 2%” będzie można wnioskować aż do 2027 roku. Jednak już od 2024 r. pula środków przeznaczonych na dopłaty będzie limitowana, co ograniczy liczbę beneficjentów programu. Wielu zainteresowanych kupnem lokalu i deweloperów zastanawia się, czy tegoroczne ogromne zainteresowanie kredytem 2% może wyczerpać przyszłoroczną pulę środków.

Wysyp mieszkań w 2024 r.

Deweloperzy na fali ogromnego zainteresowania lokalami, szczególnie spełniającymi kryteria programu „Bezpieczny Kredyt 2%” zaczęli szybko kończyć osiedla w budowie oraz uruchamiać planowane inwestycje. Według wrześniowych danych GUS-u wrzesień był trzecim z rzędu miesiącem, w którym deweloperzy uruchamiali więcej nowych projektów niż rok wcześniej.

– Obecnie w budowie jest bardzo dużo mieszkań. Deweloperzy we wrześniu rozpoczęli projekty z 12,2 tys. lokali. To o ponad 40 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem i o ponad 13 proc. więcej niż przed miesiącem. Oznacza to, że w 2024 r. czeka nas wysyp nowych mieszkań. Jednak taka sytuacja nie potrwa długo, gdyż nowe budowy stoją pod znakiem zapytania. W I połowie 2023 r. wydano ogółem 65 070 decyzji o pozwoleniu na budowę dla 81 772 obiektów budowlanych. W I półroczu 2022 r. było ich 84 909 dla 108 920 obiektów. Stanowi to spadek o 23 proc. na poziomie ogólnej liczby wydanych pozwoleń na budowę w stosunku do analogicznego okresu w 2022 r. Jeśli sytuacja rynkowa nie ulegnie zmianie, skutki ograniczania inwestycji przez deweloperów mocno odczujemy już w 2025 r.- tłumaczy Mariola Żak z Aurec Home.

Ceny lokali

III kwartał na rynku mieszkaniowym to dalsze kurczenia się oferty nowych lokali, przy jednoczesnym wzroście popytu, czego efektem jest wzrost średnich cen ofertowych w większości miast wojewódzkich, i to bez względu na wielkość mieszkania.

Liderem najwyższych cen nieruchomości jest Warszawa. W październiku ubiegłego roku za mkw. w stolicy trzeba było zapłacić 13 597 zł, a w październiku 2023 r. cena powoli dobija do 17 tys. zł/mkw. i wynosi 16 037 zł. W październiku ceny wzrosły także w Trójmieście i to aż o 4 proc. Przed rokiem średnia cena wynosiła 11 550 za mkw., a teraz 14 267 zł. Duży wzrost cen lokali zanotował także Kraków. W październiku 2022 roku średnia cena wynosiła 12 273 zł za mkw., a obecnie 15 464 zł. Jest drogo, a będzie jeszcze drożej. Jak wynika z analizy ekspertów z PKO BP średnie ceny transakcyjne mieszkań do połowy 2024 roku wzrosną nawet o 15%.

Uwzględniając długoterminowe perspektywy rozwoju rynku nieruchomości, warto zwrócić uwagę także na politykę mieszkaniową, ekologiczne budownictwo oraz rozwój inteligentnych miast.

Mieszkaniówka a nowy rząd

Obecne regulacje prawne dotyczące budownictwa mieszkaniowego nie ułatwiają deweloperom realizacji nowych inwestycji. Brakuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a urzędy wydające niezbędne zgody i pozwolenia pracują zbyt wolno. W niektórych lokalizacjach wszystkie procedury potrzebne do wydania pozwolenia na budowę mogą trwać nawet dwa lata. Ważnymi aspektem jest zatem reforma planowania przestrzennego, która ma za zadanie uprościć, ujednolicić i przyspieszyć procedury planistyczne tak, by plany miejscowe były wdrażane sprawniej, a procedura planistyczna mogła zamknąć się w okresie kilku miesięcy, a nie lat. Bez wątpienia polski sektor mieszkaniowy potrzebuje nowych lokali, a rozwiązanie, które pomoże dostarczyć więcej mieszkań na rynek to udostępnienie deweloperom działek należących do spółek Skarbu Państwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości.

– Aktualnie deweloperzy nie są w stanie zaproponować odpowiednio wysokiej podaży, która mogłaby zrównoważyć rosnący popyt i trudno spodziewać się innego scenariusza niż wzrost cen mieszkań. Dlatego w Aurec Home popieramy wszelkie pomysły, mające na celu uproszczenie procedur przygotowawczych i zwiększenie podaży gruntów. Doskonale wiemy, że aby ceny mieszkań zaczęły spadać, deweloperzy muszą budować ich jak najwięcej – komentuje Mariola Żak, ekspert rynku nieruchomości.

Nowoczesne budownictwo

W dużych i małych miastach można oczekiwać dalszego rozwoju infrastruktury, a także zmian w trendach urbanistycznych. Rozwijanie obszarów miejskich, poprawa transportu publicznego i tworzenie tzw. inteligentnych miast będą kształtować rynek nieruchomości w dłuższej perspektywie czasowej. Coraz więcej osób stara się żyć bardziej ekologicznie i wybierać produkty oraz usługi, które są przyjazne dla ekosystemu, także inwestycje mieszkaniowe.

– Warto wiedzieć, że nowoczesne budownictwo to znacznie więcej niż tylko technologia i ekologiczne materiały. To również zmiana myślenia o kształcie miast. Współczesne przestrzenie powinny być bardziej zrównoważone. Dlatego w Aurec Home budujemy zbiorniki retencyjne i stosujemy odzysk wody deszczowej, która korzystnie wpływają na żywotność lokalnej roślinności. Instalujemy panele fotowoltaiczne, dzięki którym mieszkańcy ponoszą mniejsze koszty za eksploatację powierzchni wspólnych. Fotowoltaikę można znaleźć na dachach budynków np. w ekologicznym osiedlu Miasteczko Jutrzenki zlokalizowanym na warszawskich Włochach. W inwestycji udostępniamy mieszkańcom także stacje do ładowania samochodów elektrycznych – mówi Mariola Żak.

15-minutowe miasto – aglomeracja przyszłość

Wiele trendów wpływających na rozwój rynku mieszkaniowego ma charakter okresowy, ale długofalową atrakcyjność nieruchomości warunkują aspekty ponadczasowe, które odzwierciedlają założenia koncepcji miast 15-minutowych. Główną ideą 15-minutowego miasta jest przesunięcie akcentu na człowieka i jego potrzeby dnia codziennego. Dopasowanie infrastruktury do ludzi, czyli tworzenie dzielnic wielofunkcyjnych, które gwarantują zaspokojenie podstawowych potrzeb blisko miejsca zamieszkania. Droga do pracy, sklepu, urzędu, przychodni, kawiarni, boiska czy parku nie powinno zajmować więcej niż 15 minut spacerem lub jazdy rowerem.

– Jako innowacyjni inwestorzy rozsądnie gospodarujemy przestrzenią. Na terenie nowoczesnego osiedla Miasteczko Jutrzenki znajduje się placówka edukacyjna, siłownia, liczne sklepy, punkty usługowe, a tuż obok parki, dzięki czemu do najważniejszych punktów da się dotrzeć w kwadrans. Dachy budynków zostały zmienione w ogrody pełne roślinności i służą do wypoczynku i miłego spędzania czasu z rodziną lub przyjaciółmi. Podsumowując, Aurec Home oferuje lokatorom najwyższy poziom życia, godny europejskich stolic – dodaje ekspertka.

****

Aurec Home jest częścią spółki Aurec Capital, międzynarodowej firmy z licznymi inwestycjami na rynkach europejskich. Łączy globalne doświadczenie ze znajomością polskiego rynku, kultury i ludzi. Projekty tworzone przez dewelopera zawierają charakterystyczne ekologiczne rozwiązania, które pozytywnie wpływają na środowisko naturalne i zwiększają komfort życia mieszkańców.