Rynek nieruchomości jest bezpieczną przystanią dla inwestorów

Czy inwestowanie w nieruchomości w Polsce staje się mniej opłacalne?

Kompresja stóp kapitalizacji jest naturalną konsekwencją wzrostu cen transakcyjnych, wynikających z kolei z rosnącego popytu oraz oczekiwań sprzedających. W porównaniu z krajami Europy Zachodniej, nadal są to jednak stosunkowo wysokie stopy zwrotu. Dla przykładu, stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w Niemczech wynoszą około 3 proc., podczas gdy w Polsce – około 4,65 proc. Również na rynkach handlowym czy magazynowym u nas inwestorzy otrzymują znacznie wyższe zwroty z inwestycji w aktywa podobnej klasy, niż w Europie Zachodniej.

Niemcy, Francja czy Hiszpania to jednak inna liga. Czy możemy z nimi konkurować?

Zdecydowanie tak. Stabilny wzrost gospodarczy i stały rozwój rynku nieruchomości w Polsce zmienił postrzeganie inwestorów i umiejscowił nasz kraj w grupie rynków dojrzałych i rozwiniętych. Kapitał nad Wisłę przyciągają bezpieczne inwestycje, generujące stały i długoterminowy dochód. Rosnące zainteresowanie inwestorów widoczne jest w każdym segmencie rynku – w pierwszej połowie tego roku zrobili w Polsce zakupy za ponad 3,2 miliarda euro, to ponad dwa razy więcej, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Nawet wyłączając z tego miliardową transakcję sprzedaży portfela 28 centrów handlowych, które Griffin Real Estate kupił od konsorcjum Apollo Rida / Axa / Ares, obecny wynik jest znacznie lepszy od zeszłorocznego. Wszystko wskazuje na to, że cały rok 2018 zamknie się kwotą przekraczającą 5,5 miliarda euro.

Obok klasycznych aktywów, jak biurowce i centra handlowe, całkiem nieźle radzi sobie rynek magazynowy.

To prawda. Sektor logistyczny od dawna znajduje się na radarach inwestorów. Rosnąca konsumpcja prywatna, rozwój handlu elektronicznego oraz produkcji, a także zwiększony napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych to główne czynniki rozwoju branży magazynowej w Polsce. Ten rynek ciągle rośnie, a stopy kapitalizacji oscylują na poziomie 6,5 proc. Od dłuższego czasu dynamicznie rozwija się również rynek hotelowy. Wraz ze wzrostem turystyki biznesowej i wypoczynkowej obserwujemy wzmożone zainteresowanie zagranicznych sieci, które chcą wejść do Polski. Biorąc pod uwagę duży popyt ze strony sieci hotelowych oraz rosnącą podaż powierzchni biurowej, część deweloperów przekształca obecnie swoje projekty biurowe na hotelowe.

Równolegle rozwijają się też nowe segmenty albo podsegmenty rynku, jak chociażby mieszkania na wynajem. Jak ocenia Pan potencjał tych rynków?

Inwestowanie w mieszkania na wynajem w zorganizowanej, bardziej instytucjonalnej formie, staje się coraz bardziej popularne. Na rynku pojawili się międzynarodowi gracze, którzy inwestują w zakup całych portfeli takich lokali. Pytanie tylko, biorąc pod uwagę głęboko zakorzenioną w naszym społeczeństwie potrzebę docelowego posiadania własnego „M”, jak głęboki jest ten rynek. Według mnie, duży potencjał mają prywatne akademiki albo niedrogie mieszkania dla osób na początku kariery zawodowej, których nie stać jeszcze na zakup mieszkania. Akademiki w naszym kraju są w opłakanym stanie, a popyt na tego typu lokale, niezmiennie duży.

Od pewnego czasu obserwujemy jeszcze jeden ciekawy trend, tym razem w segmencie handlowym. Grupa zagranicznych funduszy inwestycyjnych jest zainteresowana zakupem w Polsce całych portfeli parków handlowych. Na rynku nie ma w tej chwili takich produktów. Dlatego deweloperzy i inwestorzy skupiają się na budowaniu skali, czemu mają służyć między innymi, nowe projekty deweloperskie oraz obserwowane na rynku, pojedyncze transakcje z udziałem parków handlowych. Po zbudowaniu odpowiedniej wielkości portfela, sprzedadzą go funduszom.

Powiedział Pan, że w Polsce rośnie liczba bezpiecznych inwestycji, generujących stały dochód. Czy to przyciąga określony typ inwestorów?

Rzeczywiście, na rynku nie brakuje odpowiednich produktów inwestycyjnych dla inwestorów typu „core” i „core plus”. Należą do nich m.in. fundusze emerytalne, które poszukują najlepszych aktywów, gwarantujących bezpieczeństwo i dywersyfikację dochodu z nieruchomości oraz umożliwiających w miarę płynne wyjście z inwestycji. Tacy inwestorzy najczęściej kupują duże obiekty biurowe i handlowe w centrach miast. Na naszym rynku są zainteresowani powstającymi i wynajmującymi się właśnie nowymi biurowcami w Warszawie oraz w miastach regionalnych, centrami handlowymi, portfelami parków handlowych oraz parków magazynowych, a także hotelami działającymi pod znanymi, międzynarodowymi markami.