Rynek najmu się stabilizuje, ale nie ma co liczyć na spadki czynszów
– Stawki czynszów najmu cały czas systematycznie rosną – wskazuje Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome. To efekt wysokiego popytu ze strony uchodźców z Ukrainy i Polaków, którzy stracili zdolność kredytową do zakupu własnego lokum i przynajmniej chwilowo są skazani na wynajem. Wpływa na to również fakt, że właściciele mieszkań przerzucają na najemców rosnące koszty utrzymania nieruchomości oraz coraz wyższe raty kredytów. Te w wielu przypadkach już przekraczają dotychczasowy czynsz najmu i w dodatku szybciej rosną. Nawet jeśli popyt osłabnie, nie ma co liczyć na obniżki stawek.
– Dzisiaj sytuacja na rynku najmu nieco się normalizuje po nagłych zmianach spowodowanych wojną w Ukrainie. Na początku mieliśmy do czynienia z bardzo dużym spadkiem podaży, która zgodnie z danymi Rentier.io w kwietniu br. spadła aż o 65 proc. r/r. Z nowszych informacji wynika, że w maju ta podaż zaczynała się już odradzać, a liczba ofert mieszkań na wynajem ponownie zaczęła rosnąć – mówi agencji Newseria Biznes Barbara Bugaj.
W Polsce jest obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Po wybuchu wojny w Ukrainie w marcu br. właściciele wycofali część z nich z rynku, aby ulokować w nich uchodźców. Z drugiej strony sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy, przez co dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła. Jak podaje biuro analiz PKO BP, oferta najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie – o ponad 70 proc. W Warszawie, czyli na największym rynku, spadła zaś o ponad połowę.
– Na samym początku z oferty zniknęły nawet mieszkania o gorszym standardzie, które wcześniej długo w niej pozostawały – mówi główny analityk rynku nieruchomości SonarHome. – Teraz sytuacja na rynku najmu powoli się normalizuje, ten największy boom już się kończy, wielu uchodźców już znalazło lokum.
Powodem jest m.in. zwalnianie mieszkań przez studentów, którzy rozpoczęli przerwę wakacyjną, a także systematyczny napływ nowych mieszkań od inwestorów indywidualnych, którzy kupili nieruchomości w stanie deweloperskim w ciągu ostatniego roku i już je wykończyli. Z drugiej strony zainteresowanie najmem jest wciąż duże, do czego przyczynia się głównie wzrost stóp procentowych i malejąca zdolność kredytowa Polaków. W efekcie część osób, które myślały o zakupie własnego mieszkania, została – przynajmniej na pewien czas – przekierowana na rynek wynajmu. Według ekspertów Expandera i Rentier.io sytuacji nie poprawi nawet nowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, mimo ogłoszonych w nim zmian.
– To powoduje, że rosną stawki czynszów – mówi Barbara Bugaj.
Jak podaje biuro analiz PKO BP, już w marcu br. doszło do gwałtownych wzrostów stawek wynajmu sięgających nawet 30 do 50 proc. w zależności od lokalizacji. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że nie ma ani jednego miasta, w którym koszty najmu spadły, a średni wzrost od stycznia do maja br. wynosi 16 proc. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem koszty najmu są średnio o 25 proc. wyższe. W maju wzrosty stawek nie były już tak dynamiczne, ale w większości badanych miast wciąż były. Nadal bardzo rozgrzany jest rynek najmu w Trójmieście, Krakowie i Rzeszowie. W Gdańsku stawki w maju były o 28 proc. wyższe niż w styczniu i o 41 proc. wyższe niż w maju 2021 roku. Spadki w porównaniu do kwietnia pojawiły się za to w Bydgoszczy (-4 proc.), Toruniu (-3 proc.), Katowicach, Szczecinie i Białymstoku (po -2 proc.).
Na wysokie ceny wpłynął nie tylko duży popyt, ale i fakt, że właściciele często musieli przerzucać na najemców rosnące koszty utrzymania mieszkania oraz obciążenie ratami kredytów, które rosną zresztą szybciej niż czynsze.
Teraz – mimo że rynek powoli się ochładza, bo liczba ofert najmu rośnie – też nie należy się spodziewać spadku cen. W najbliższych miesiącach trend wzrostowy w wielu miastach mogą jeszcze podkręcić studenci, którzy ponownie będą szukać dla siebie lokum przed nowym rokiem akademickim.
– Wszystko zależy od lokalnego charakteru rynku. Przykładowo 50-metrowe mieszkanie w Warszawie można wynająć za około 3,2 tys. zł miesięcznie, w Krakowie jest już nieco taniej – od 2,7 tys. do 2,9 tys., z kolei Gdańsk czy Wrocław to już są stawki 2,5–2,7 tys. zł. Im mniejsze miasto, tym stawki maleją – mówi główny analityk rynku nieruchomości SonarHome.
Eksperci Expandera i Rentier.io wskazują, że przeciętna opłacalność inwestycji w mieszkanie wciąż wynosi ok. 4,5 proc. netto (przy 50-metrowym mieszkaniu i rocznym wynajmie). To jednak dotyczy zakupów bez udziału kredytu. Zdaniem Barbary Bugaj na rynku nieruchomości skończyła się już era, w której inwestorzy kupowali mieszkania na wynajem z dużym finansowaniem z kredytu.
– To się już po prostu nie opłaca, ponieważ czynsze najmu są niższe niż raty kredytów. A jak wiadomo, raty kredytów wciąż rosną i taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca tego roku. Prognozy zakładają nawet, że do końca 2023 roku praktycznie nie będzie już takich sytuacji, w których inwestorzy będą finansować zakupy z pomocą kredytu. Już teraz na rynku nieruchomości są głównie inwestorzy gotówkowi – mówi ekspertka.
PKO BP prognozuje też, że wysoki popyt na mieszkania w Polsce utrzyma się w długoterminowej perspektywie, ponieważ część uchodźców zza wschodniej granicy zostanie tu na dłużej. Jak szacują analitycy banku, w perspektywie kilku lat może to wygenerować dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań.
