Powierzchnie magazynowe nie dają się wirusowi
Powierzchnie magazynowe nie dają się wirusowi. Rynek powierzchni magazynowo-logistycznych dobrze zniósł pierwszą falę turbulencji wywołanych globalną pandemią. Jak dotychczas wydaje się być najlepiej uodporniony na kryzys w porównaniu z innymi sektorami rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland podsumowują pierwsze półrocze 2020 roku na rynku nieruchomości przemysłowych. Wskazują na rekordowy popyt, spadek wskaźnika pustostanów, dynamiczny rozwój nie tylko wiodących stref, ale też lokalizacji określanych jako rozwojowe, jak np. coraz bardziej popularny region Zachód. Zwracają jednak uwagę, że dalsze skutki pandemii i spowolnienie gospodarcze mogą przełożyć się na wzrost niepewności i ewentualne wyhamowanie sektora.
Mocna nowa podaż
Z raportu „Rynek Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Polsce, At a Glance, Q2 2020” wynika, że pomimo pandemii, sektor magazynowy w Polsce nadal rozwija się w najszybszym tempie w Europie. W I połowie br. urósł o prawie 1 mln m kw., z czego ok. 60 proc. nowej podaży przypadło na okres od kwietnia do czerwca. Najwięcej nowej powierzchni przybyło w strefach: Warszawa II (353 tys. m kw.), Dolny Śląsk (193 tys. m kw.) i Górny Śląsk (180 tys. m kw.). Na czele listy największych nowo oddanych obiektów znalazły się: A2 Warsaw Park Grodzisk (104 tys. m kw.) oraz P3 Mszczonów (58 tys. m kw.).
Siła w regionach
Pandemia i duży wolumen powierzchni magazynowej oddanej do użytku w ostatnich latach nie wyhamowały aktywności deweloperów. Na koniec czerwca w budowie było ponad 1,9 mln m kw. nowoczesnych magazynów. Najwięcej w strefach Górny Śląsk (435 tys. m kw.) i Warszawa II (324 tys. m kw.). Autorzy raportu zwracają uwagę, że mimo tego, iż 60 proc. nowo powstającej powierzchni przypada na główne klastry magazynowe, to odnotować należy rosnącą pozycję regionu rozwojowego, jakim jest strefa Zachód. Na placach budów znajduje się tam około 256 tys. m kw. Z czego gros to realizacja Panattoni BTS w Świebodzinie (204 tys. m kw.). Region przy granicy polsko-niemieckiej korzysta z potencjału, jaki daje bliskość ogromnego, niemieckiego rynku, trasa S3 i dalszy rozwój infrastruktury drogowej.
Dywersyfikacja rynku trwa, a deweloperzy coraz lepiej czują się na obszarach mniej rozwiniętych pod względem powierzchni magazynowych. Zielone światło dostają projekty zlokalizowane w Polsce zachodniej i północno-wschodniej, z których część to obiekty BTS. To trend, który będzie się nasilał. Wpływ na to ma nie tylko dobry dostęp do zasobów ludzkich, ale i mocno poprawiająca się infrastruktura. Interesującym przykładem klastra rozwijającego się jest strefa Trójmiasto, w której buduje się 237 tys. m kw. nowoczesnych magazynów. Ich ukończenie oznaczać będzie zwiększenie całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w tym regionie o ponad 32 proc.
O potencjale rozwojowym mniejszych regionów świadczy też wyodrębnienie w drugim kwartale w sektorze powierzchni magazynowych strefy Opole. W jej skład wchodzić będą obiekty znajdujące się w województwie opolskim. Niewątpliwymi atutami nowej strefy są: bliskość rynku niemieckiego, lokalizacja wzdłuż autostrady A4 oraz dość dobry dostęp do siły roboczej.
Wysoki popyt i mniej pustostanów
W pierwszym półroczu zanotowano 2,4 mln m kw. popytu brutto i była to najwyższa wartość w historii. Autorzy raportu podkreślają, że w samym drugim kwartale popyt brutto osiągnął poziom 1,3 mln m kw. Przewyższając tym samym wolumen z poprzednich trzech miesięcy o około 20 proc. Ma na to wpływ również sytuacja gospodarcza, która skłoniła wielu najemców do podjęcia renegocjacji i przedłużenia trwających umów najmu. Jednocześnie odnotowano zmiany w strukturze najmu i zmniejszenie udziału popytu netto z 80 proc. w całkowitym wynajmie w miesiącach styczeń-marzec, do 70 proc. w miesiącach kwiecień-maj. Na koniec czerwca wskaźnik niewynajętych powierzchni magazynowych spadł, w porównaniu do pierwszego kwartału, o 0,6 p.p. Osiągnął poziom 7 proc. Autorzy raportu zwracają uwagę, że pomimo rekordów, jakie w ostatnich lata biła nowa podaż, powierzchnie magazynowe wciąż pozostaje na relatywnie niskim poziomie.
Powierzchnie magazynowe w Polsce
Sektor magazynowo-przemysłowy płynnie przejechał pierwszy ostry zakręt spowodowany pandemią. To bardzo dobra informacja nie tylko dla rynku i gospodarki, ale również dla nas jako społeczeństwa. Powrót do poziomu produkcji i konsumpcji sprzed pandemii z pewnością zajmie sporo czasu. Jednak trudno go sobie wyobrazić bez silnego i zdrowego sektora logistycznego. Przed nami czas reorganizacji łańcuchów dostaw i procesów logistycznych. Ponadto dostosowywanie do nowych modeli biznesowych i nowych priorytetów, które już pojawiają się po stronie najemców
Sektor magazynowy w Polsce może być beneficjentem nowej rzeczywistości, którą kreuje globalna pandemia i wynikający z niej kryzys światowej gospodarki. Najbardziej oczywisty czynnik stymulacji rozwoju branży to szybki wzrost e-commerce przekładający się na wzmożony popyt na obiekty w których te procesy są obsługiwane. Trend ten obejmuje nie tylko przedsiębiorstwa oferujące możliwość zakupów przez internet, ale również cały łańcuch innych firm, które zapewnią dostarczenie przesyłki do finalnego odbiorcy.
Dodatkowo, dochodzące do Europy sygnały sugerują, że powierzchnie magazynowe w Polsce stają się coraz bardziej atrakcyjne dla firm produkcyjnych. Szczególnie tych, które wcześniej przeniosły swoją działalność do Azji. Wybuch pandemii poważnie zaburzył płynność działania w Chinach i innych krajach azjatyckich. W konsekwencji łańcuchy dostaw towarów czy podzespołów do Europy zostały przerwane na dłuższy czas. Polski rynek przemysłowy, ze swoim wciąż dużym potencjałem rozwoju może skorzystać na obecnej sytuacji w światowej gospodarce i jeszcze bardziej się umocnić.
