Biznes deweloperski jest długodystansowy

Michał Oksiński, Kompas Inwestycji: Pierwsze półrocze tego roku było wyjątkowo dobre dla spółki w kontekście sprzedaży. W planach jest bicie kolejnych rekordów?

Nikodem Iskra, prezes Murapolu: Przez ostatnie 18 lat funkcjonowania spółki przekraczaliśmy kolejne progi sprzedaży - zaczynaliśmy od 1000 mieszkań, w zeszłym roku sprzedaliśmy ich 3500. Tego poziomu zamierzamy się trzymać. W perspektywie ogłoszonej strategii na lata 2019-2021 nie zamierzamy osiągać poziomów 4 czy 5 tys. mieszkań, lecz stabilnie i powtarzalnie sprzedawać i budować 3 - 3,5 tys mieszkań.

Na przestrzeni ostatnich miesięcy spółka kupiła kilka gruntów pod bardzo duże projekty m.in. w Katowicach i Poznaniu.

Podstawowym elementem naszej strategii są wieloetapowe inwestycje. Biorąc pod uwagę skalę naszej działalności i to, że dostarczamy na rynek do 4000 mieszkań rocznie, bardziej efektywnie pracuje się na dużych wieloetapowych projektach. Mniejsza inwestycja musi przejść zbliżone procedury w zakresie jej przygotowania, natomiast duże projekty są bardziej efektywne kosztowo i czasowo, także w sferze zarządzania.

Rynek nie sprzyja efektywnemu rozwojowi banku ziemi.

Sytuacja na rynku gruntów jest trudniejsza niż w 2015 czy 2017 roku. Nieruchomości zdrożały okilkadziesiąt procent, w niektórych przypadkach nawet powyżej 50. Inwestujemy w grunty z uregulowaną sytuacją prawną, czyli kupujemy działkę po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Bardzo rzadko decydujemy się na podjęcie ryzyka zakupu gruntu na zasadzie bezwarunkowej oferty.

Czy trudna sytuacja na rynku gruntów może prowadzić do dywersyfikacji geograficznej czy większej aktywności w mniejszych miastach?

Mamy w przygotowaniu projekty w miastach regionalnych, choćby bliską realizacji inwestycję w Bydgoszczy. Posiadamy w bazie po kilka dużych, dość atrakcyjnych gruntów w Lublinie, Rzeszowie, Szczecinie. Miasta regionalne są dobrym uzupełnieniem podstawowej oferty, ale nie zakładamy większej aktywności na tych rynkach. Fundamentem zawsze będzie dla nas 6 głównych miast, doliczając do tego Katowice i region śląski.

A Warszawa?

Na podstawie transakcji, w których uczestniczyliśmy możemy stwierdzić, że największe oczekiwania cenowe gruntów są w Warszawie. Chcemy utrzymać naszą obecność w stolicy, jest dla nas jednym ze strategicznych miast, ale to nie jest już jedyny największy rynek. Mamy świadomość, że marże w Warszawie nieco spadły. Czasem tę samą efektywną marżę można osiągnąć budując po jednym projekcie w Katowicach i Poznaniu. W mniejszych miastach trzeba wybudować trochę więcej mieszkań ale kwotowo marża pozostanie taka sama.

Daje się zauważyć wyhamowanie cen mieszkań.

Nie chciałbym wyciągać daleko idących wniosków z wahań cen na poziomie 2 czy 2,5%. Biznes deweloperski jest długodystansowy. Przygotowanie inwestycji trwa kilkanaście miesięcy, tyle samo budowa. Sztuką zarządzania w tym procesie jest odpowiedni dobór cen przy założeniu, że mieszkanie sprzedaje się na etapy budowy, później dochodzą do tego koszty budowlane. Podstawowym wyzwaniem zarządu deweloperów w Polsce jest dobre dopasowanie cen do sytuacji, która może nastąpić na rynku budowlanym i zabezpieczenie się przed potencjalnymi wzrostami, a zarazem utrzymanie zakładanego tempa sprzedaży.

Murapol ma w ofercie inteligentne mieszkania wyposażone w filtry antysmogowe. Jakie kolejne rozwiązania są w przygotowaniu?

Podstawowym kierunkiem, który obraliśmy jest ekologia, następnie prefabrykacja. Pracujemy również nad tym, aby w tej samej cenie zaoferować klientom atrakcyjniejsze otoczenie, w którym będą mieszkać. Czyli chodzi nie tyle o innowacje, ile o estetykę - mam na myśli zagospodarowanie terenu, aranżację zieleni.

Spółka przekłada moment debiutu giełdowego, który według wcześniejszych zapowiedzi miał nastąpić w tym roku. Teraz wiadomo, że będzie to trochę dalsza przyszłość.

Cały czas jesteśmy w procesie reorganizacji spółki i przygotowywania debiutu giełdowego. Kamieniem milowym jest przejście na sprawozdawczość deweloperską, w maju wspólnie z audytorem zakończyliśmy nad tym prace. Nasze wyniki finansowe za rok 2018 ujęliśmy w sposób porównywalny do innych deweloperów. Co do terminu wejścia na główny parkiet - na pewno nie nastąpi to w tym roku. Z ostatnich analiz wynika, że ożywienia na giełdzie należy spodziewać się z końcem 2020 lub nawet w 2021 roku.