Rynek mieszkaniowy - co nas czeka? | Inwestycje 2018

- Wobec kurczącej się oferty lokali, wzrosło zainteresowanie deweloperów budowaniem banku ziemi, a popyt na grunty miał bezpośrednie przełożenie na ich ceny. W niektórych lokalizacjach w Warszawie wzrosły one nawet o 80%. Szybujące w górę oczekiwania sprzedających nie tylko podgrzały atmosferę na rynku, ale też faktycznie skłoniły kupujących do płacenia wyższych kwot za nabywaną ziemię. Coraz wyższe ceny ziemi i mieszkań, rosnące koszty robót i materiałów budowlanych niektórzy odbierają jako symptomy nadchodzącego spadku koniunktury. Jednak w odróżnieniu od hossy sprzed 10 lat, tym razem mamy już do czynienia z bardziej dojrzałym rynkiem - ceny mieszkań rosną wolniej i stabilniej, a ich oferta jest lepiej dopasowana do oczekiwań nabywców - tłumaczy Daniel Puchalski.

Procesy transakcyjne i etap due diligence przebiegały w rekordowo szybkim tempie. Jednocześnie przy każdej transakcji deweloperzy występowali o interpretację podatkową, co przedłużało finalizację umowy sprzedaży gruntu nawet o 4 miesiące. W mieszkaniówce widać też symptomy ożywienia w Łodzi, Katowicach i Poznaniu. Na rynku przejęć i fuzji daje się zauważyć apetyt na deweloperów z dobrym bankiem ziemi. W 2018 roku może dojść nawet do 8 przejęć.

- Z naszych danych wynika, że ponad 60 firm deweloperskich planuje w 2018 r. zakupy gruntów o wartości od 10 do 50 mln zł, a 14 inwestorów jest gotowych do nabycia terenów o wartości nawet 150-200 mln zł. Z kolei fundusze typu private equity są gotowe na wydanie około 300 mln euro na zakupy dużych pakietów mieszkaniowych pod wynajem w celach spekulacyjnych. Szansa na wygenerowanie dodatkowego popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest też upatrywana we wprowadzeniu ustawy o tzw. REIT-ach, która umożliwiłaby spółkom notowanym na giełdzie działanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych - podsumowuje Daniel Puchalski.

Sektor gruntów pod biurowce i hotele również utrzymał tempo rozwoju. Potwierdzają to zrealizowane w 2017 roku transakcje sprzedaży kilkudziesięciu nieruchomości. W segmencie biurowym i hotelowym sytuacja była nieco spokojniejsza, ceny ziemi stabilniejsze, a popyt był na tych rynkach mniejszy niż na rynku mieszkaniowym. Do walki cenowej dochodziło w najatrakcyjniejszych lokalizacjach w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, a czasem też i w Gdańsku. - Potencjał dla dalszego rozwoju rynku biurowego tkwi nie tylko w niezabudowanych gruntach, ale również budynkach, które potencjalnie mogłyby zostać przebudowane, zrewitalizowane i zamienione w nowoczesną powierzchnię biurową. Dlatego w 2018 r. możemy spodziewać się rosnącego zainteresowania inwestorów analizą nieruchomości zabudowanych obiektami przeznaczonymi do modernizacji lub wyburzenia. Ten trend będzie występował nie tylko w Warszawie, ale we wszystkich głównych miastach w Polsce, które znajdują się na radarze deweloperów biurowych - wyjaśnia Daniel Puchalski.

W sektorze obiektów handlowych inwestorzy szukają nowych lokalizacji, obniżając przyjęte wcześniej kryteria dotyczące wielkości miasta czy liczby mieszkańców. Kluczowa jest nadal dokładna analiza konkurencji w sąsiedztwie, skala zainteresowania ze strony najemców oraz strefa oddziaływania potencjalnego projektu handlowego. - Wzrost nasycenia powierzchnią handlową w największych miastach sprzyjał popytowi na grunty o wielkości 0,5 ha - 3 ha, umożliwiające realizację parków handlowych o powierzchni sprzedaży między 6 tys. mkw. a 10 tys. mkw., które uzupełnią ofertę dużych galerii i wypełnią luki na mapie handlowej Polski. W 2018 roku branżę handlową, czekają liczne zmiany prawne dotyczące między innymi podatku dla właścicieli nieruchomości komercyjnych o wartości przekraczającej 10 mln zł, czy wejścia w życie ustawy ograniczającej handel w niedzielę. Wpływ zmian legislacyjnych na kondycję rynku handlowego, w tym również na rynek handlowych gruntów inwestycyjnych, będziemy w stanie ocenić dopiero z czasem. Nie spodziewamy się jednak, aby w 2018 roku spowodowały one wstrzymanie inwestycji czy rezygnację inwestorów negocjujących nabycie gruntu z finalizacji transakcji zakupu - zaznacza Daniel Puchalski.

Znacznie bardziej dynamicznie rozwija się sektor hotelowy. W tej branży coraz chętniej kupuje się obiekty należące do konkurencji, a zapowiadane na polskim rynku debiuty marek znanych międzynarodowych sieci przełożą się na wzrost zainteresowania także niezabudowanymi nieruchomościami. - Liczba ogłoszonych i rozpoczętych w 2017 r. projektów hotelowych, jak również spore zainteresowanie tym rynkiem ze strony inwestorów, sprawiają, że w najbliższych latach możemy spodziewać się nawet kilkudziesięciu otwarć nowych obiektów rocznie - komentuje Daniel Puchalski.

Zdaniem JLL, przyszłość sektora hotelowego będzie kształtować między innymi dynamiczny rozwój projektów wielofunkcyjnych oraz rozwój marek hotelowych dedykowanych przedstawicielom młodszych pokoleń. - Duży potencjał rynku hotelowego powoduje, że zdecydowana większość inwestorów z branży planuje dalszy rozwój portfela. Jednocześnie, podobnie jak na rynku mieszkaniowym, popyt na atrakcyjne grunty i budynki do adaptacji na cele hotelowe przewyższa podaż nieruchomości. W 2018 r. spowoduje to utrzymanie zainteresowania inwestorów nowymi lokalizacjami. Wzrośnie również otwartość właścicieli na przejęcia konkurencyjnych firm, mimo że na razie większość z nich preferuje wzrost w oparciu o posiadany bank ziemi oraz nabyte nieruchomości - podsumowuje Daniel Puchalski.