Duży ruch w nieruchomościach, ale perspektywy słabsze

Nowe mieszkania – rynek rośnie, z perspektywami już gorzej

Na rynku nieruchomości wciąż widać dużą aktywność, zarówno ze strony deweloperów, jak i nabywców. Według najnowszych danych GUS, w pierwszych dwóch miesiącach br. oddano do użytkowania 19 897 mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. To o 16,7 proc. więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Co prawda wynoszący w lutym 13,2 proc. wzrost był niższy niż styczniowy, który sięgał 20,6 proc., ale to wciąż bardzo wysoka dynamika, świadcząca o tym, że rynek nieruchomości nadal znajduje się w fazie silnej ekspansji. Potwierdzają to także informacje o nowych inwestycjach. O ile w styczniu liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się o 3,2 proc., to dane za luty wskazują, że było to zjawisko jedynie chwilowe. W drugim miesiącu roku deweloperzy rozpoczęli bowiem budowę 10 333 mieszkań, co oznacza wzrost o 15,1 proc. w porównaniu do lutego ubiegłego roku, a łącznie po dwóch miesiącach 2019 r. mamy 20 154 rozpoczętych budów, czyli dynamika wzrostu wynosi 5,4 proc. Wbrew obawom, w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy raczej nie należy się spodziewać spadku podaży lokali przeznaczonych na sprzedaż.

Klienci kupują, choć ceny coraz bardziej zniechęcają.

Potwierdzają to także nieco mniej aktualne dane NBP, dotyczące końcówki ubiegłego roku. Wynika z nich, że w czwartym kwartale 2018 r. zwiększył się zarówno zapas niesprzedanych przez deweloperów mieszkań, jak i liczba gotowych lokali, wystawionych przez nich do sprzedaży. Nieznacznie wydłużył się także średni czas sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Analitycy banku centralnego wiążą te zjawiska z oporem kupujących przed akceptacją rosnących cen mieszkań i wskazują, że popyt ze strony nabywców przenosi się częściowo na rynek wtórny, na którym mimo szybkiego wzrostu, ceny są jednak niższe niż w przypadku mieszkań nowych. Według danych NBP, zwiększał się pod koniec ubiegłego roku także wskaźnik budowy mieszkań w toku, czyli różnica między liczbą rozpoczętych budów, a liczbą mieszkań oddanych do użytkowania. Tę tendencję widać także w pierwszych miesiącach obecnego roku.

Będzie mniej nowych mieszkań

Najważniejszym sygnałem spowolnienia na rynku nieruchomości jest realne zmniejszenie się liczby wydanych pozwoleń na budowę. W lutym deweloperzy uzyskali zezwolenia i zgłosili projekty na 10 035 mieszkań, co oznacza spadek aż o 22 proc. w porównaniu do lutego ubiegłego roku. W sumie po dwóch miesiącach liczba zezwoleń sięga 23 969 mieszkań i jest już o 12,1 proc. niższa niż w tym samym czasie w 2018 r. O ile tendencja spadkowa w tym zakresie utrzyma się w kolejnych miesiącach, jej konsekwencje w postaci mniejszej podaży lokali mogą być odczuwalne w nieco dłuższym horyzoncie dwóch-trzech lat.

Popytowi sprzyja gospodarka

Jednocześnie wszystko wskazuje na utrzymanie się tendencji wysokiego popytu na mieszkania. Chętnych do zakupu mieszkań nadal nie brakuje, a biorąc pod uwagę silny związek trwającego wysokiego popytu z sytuacją na rynku pracy, należy spodziewać się dalszej dużej aktywności nabywców. Stopa bezrobocia pozostaje wciąż niska, a pracodawcy borykają się z niedoborami pracowników, co powoduje także dużą presję na wzrost płac. Dynamika średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wyniosła w styczniu i lutym 7,5-7,6 proc., utrzymując bardzo wysokie tempo (w ubiegłym roku wyższe było jedynie w kwietniu oraz w październiku i listopadzie). Dodatkowo popyt na rynku nieruchomości mieszkaniowych stymulować mogą zapowiedziane przez rząd propozycje kolejnych dużych transferów socjalnych i obniżenia podatków, a także utrzymujące się - bardzo korzystne - warunki kredytowania zakupów nieruchomości i perspektywy utrzymania stóp procentowych na obecnym poziomie. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w lutym liczba wniosków o kredyt hipoteczny wzrosła o 7 proc., a średnia wartość wnioskowanego kredytu zwiększyła się o 9,5 proc., przy czym należy zwrócić uwagę, że wzrost ten następuje mimo rekordowo wysokiej dynamiki akcji kredytowej, która miała miejsce w ubiegłym roku.